Fiscalité
Guide LMNP 2026 : déclaration, amortissements et formulaires
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut déclarer ses loyers au régime réel et déduire l'amortissement du bien et du mobilier. Résultat : une fiscalité souvent très allégée, mais une comptabilité plus exigeante. Voici la méthode complète, du choix du régime au dépôt de la liasse fiscale.
Deux régimes existent : le micro-BIC (abattement forfaitaire, aucune comptabilité) et le régime réel (charges et amortissements déduits, liasse 2031-SD et 2033-A/B/C à produire). Le réel devient presque toujours plus favorable dès que le bien est financé à crédit ou loué meublé avec un mobilier neuf. Les revenus se reportent ensuite sur la 2042-C Pro.
Qui est concerné par le LMNP ?
Le statut de loueur en meublé s'applique dès que vous louez un logement meublé, que ce soit en courte durée (Airbnb, Booking) ou en longue durée (bail meublé d'un an). Un logement est meublé lorsqu'il comporte les éléments de mobilier listés par le décret n° 2015-981 : literie et couvertures, volets ou rideaux occultants dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager.
Le caractère non professionnel est acquis lorsque les recettes locatives annuelles restent sous 23 000 € ou représentent moins de la moitié des revenus professionnels du foyer. Au-delà, le statut devient LMP (loueur en meublé professionnel) avec des règles sociales et fiscales différentes.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Déduction des charges | Abattement forfaitaire (50 % en location meublée classique, 30 % en tourisme non classé, 71 % en tourisme classé) | Charges réelles + amortissements |
| Plafond de recettes | 77 700 € (188 700 € pour le tourisme classé) | Aucun plafond |
| Comptabilité | Aucune obligation de bilan | Bilan, compte de résultat, liasse 2031-SD et 2033-A/B/C |
| Amortissements | Non déductibles | Déductibles chaque année |
| Cas typique | Petit meublé sans crédit, charges faibles | Bien financé à crédit, travaux, mobilier neuf |
En pratique, le régime réel est presque systématiquement plus intéressant dès qu'il y a un crédit immobilier (les intérêts sont déductibles) ou du mobilier neuf (amortissable). Le micro-BIC garde un intérêt pour les situations simples, sans comptable et sans emprunt.
L'option pour le régime réel se choisit au moment de la déclaration et reste ensuite applicable tant qu'elle n'est pas expressément abandonnée. Les taux et seuils du micro-BIC peuvent évoluer à chaque loi de finances : vérifiez les montants en vigueur pour l'année concernée.
Comment se calcule l'amortissement ?
L'amortissement constate la perte de valeur du bien et du mobilier. Il se calcule à partir d'une base amortissable et d'une durée d'utilisation.
Annuité = base amortissable ÷ durée d'amortissement (prorata temporis la 1re année)
La valeur du terrain n'est jamais amortissable : on la déduit du prix total, généralement entre 10 % et 25 % selon la localisation. Le bâti est ensuite décomposé par composants, avec des durées usuelles :
- gros œuvre et structure : 40 à 60 ans ;
- toiture, façade, étanchéité : 20 à 30 ans ;
- installations électriques, plomberie, chauffage : 15 à 25 ans ;
- agencements intérieurs : 10 à 15 ans ;
- mobilier et équipements : 5 à 10 ans.
Les formulaires à remplir
Au régime réel, la déclaration LMNP repose sur une liasse de plusieurs formulaires :
- 2031-SD : déclaration des revenus d'activité de location meublée ;
- 2033-A : bilan simplifié ;
- 2033-B : compte de résultat simplifié ;
- 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements et plus-values ;
- 2033-D : plus-values de cession (le cas échéant) ;
- 2042-C Pro : report du résultat sur la déclaration personnelle de revenus.
Le résultat est reporté sur la 2042-C Pro (cadre 5, revenus des locations meublées non professionnelles), puis imposé à l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, après application des prélèvements sociaux.
Les charges déductibles
Au régime réel, les charges engagées dans l'intérêt de l'activité viennent en déduction :
- intérêts d'emprunt, frais de dossier et assurance du prêt ;
- taxe foncière, charges de copropriété et assurance habitation ;
- entretien, réparations, ménage et linge (courte durée) ;
- commissions des plateformes et frais de gestion locative ;
- abonnements, télécoms, logiciels de gestion et honoraires comptables ;
- travaux d'amélioration (à distinguer de ceux qui reconstituent un composant amortissable).
Conservez justificatifs et factures : en cas de contrôle, l'administration peut demander les pièces pour chaque dépense déduite.
Calendrier et obligations
- Clôture de l'exercice : libre, mais souvent alignée sur l'année civile pour simplifier.
- Production de la liasse fiscale en même temps que la déclaration de revenus (avril à juin).
- Déclaration dématérialisée, avec conservation des pièces comptables pendant 10 ans.
- Un compte bancaire dédié n'est pas obligatoire pour les non-professionnels, mais fortement recommandé.
Les erreurs les plus fréquentes
- Oublier le terrain dans la base amortissable, ce qui majore l'amortissement et faux le résultat.
- Amortir du mobilier d'occasion sans justifier de sa valeur ou de sa durée restante.
- Déduire l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux, qui ne sont jamais des charges.
- Amortir des travaux de remplacement au lieu de les traiter en charge de l'exercice.
- Ne pas suivre les amortissements d'une année sur l'autre et perdre le bénéfice du report.